【房投·行业研究】房地产库存资产的有效管理

时间: 2024-04-30 11:15:17 |   作者: 安博体育官方下载

  中国房地产市场已很明显地两极分化。在一些超大型城市，需求比较稳健，没有过多的库存需要化解。而库存问题比较突出的主要是在三四线城市，现在各地采取一定的措施，试图化解这些库存，利用企业战略转型、互联网+长短租公寓等多模式运营管理，结合实际去化库存资产。

  房地产库存资产是各种已完成开发建设全过程并已验收合格,可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品,包括已开发完成的房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等。

  根据房企的第三季度销售业绩报表出炉，2020年房企前3季度的业绩也都出来了。而根据调查统计全国TOP30房企前3季度的销售业绩完成率显示，平均完成率69.54%，远低于2019年同期水平。若不是在9月份房企开启了降价促销潮，销售业绩实现大涨，可能2020年房企在前3季度的销售业绩会不尽如人意。

  在今年的“金九银十”，面对销售业绩不佳和紧张的资金链，房企们开启了降价促销模式。事实上，不是人们不买房子，市场中没有房子、需要买房子的刚需还很多，只是房价太高买不起罢了。在“金九银十”的9月全国TOP100房企实现单月销售额11905.6亿，同比增长29%。在10月全国TOP100房企实现单月销售额11440.7亿，同比上涨25.2%。能够准确的看出，降价促销的作用很明显，但是有一点也能够准确的看出，同样是降价促销，10月份的销售额相对于9月份还是下跌了，而根据目前11月份的销售情况去看，11月房企的销售额还会促进下跌。

  上述多个方面数据显示，房地产施工面积远大于销售面积。大量资产处于库存或待售状态。

  房地产区域化明显，主要体现在需求量差异性明显上。人们对这些城市的前景普遍看好，加上投资者的投机，使得此类城市的房价一直居高不下。但是反观其他三、四线城市由于距离经济发达地区较远，房地产行业房型同质化严重，房产配套服务差。加上经济发达地区吸引了大量人口及住房需求，使得这些城市的外来人员较少，常住居民大部分都已经有房，然而房地产建筑面积依然累计增加，这便导致房地产库存高的问题。

  随着房地产行业发展，据统计局统计，今年通过国家宏观调控，全国总体待售房面积会降低，但在多年房地产发展过程中企业过度开发和不合理开发导致的库存积压面前依然显得微不足道。而地产区域化问题的存在也使得许多地区和城市效果甚微，总的来说房地产形势依然非常严峻。

  1.刚需旺盛导致房价上涨。为什么所有人都关心房价了，因为人人对它有需求。如果房价过高了，人们就不会买了，市场饱和了自然也就平衡了。如果有市场，人人都需要，那房价一定会继续涨。

  2.造房成本上涨导致房价上涨。物价、原材料价格持续上涨，农民工工资增长，导致造房成本提高。

  首先我们要对去库存任务的艰巨性有足够清醒的认识，一味依赖政策的宏观手段来刺激库存，并不能规避去库存的疑难点，惠及到每一个地区和楼盘，作为市场活动的中坚力量，房地产企业在去库存的自救上也需要自我努力。

  房地产行业已经被证明早已从黄金年代进入白银年代。而白银年代，则意味着房地产行业告别过去的火热，面临着重整旗鼓的盘整阶段。房地产公司开始依据市场环境进入自我的探索阶段，产业的升级转型在所难免。传统商品房的库存积压说明地产的新风向已悄然改变，随着购房者对房产需求越来越多样化，继住宅地产、商业地产之后，产业地产被认为是房地产业新的蓝海和热点。避开传统住宅地产的主线战场，开辟全新的战线无疑是不错的选择，在房产开发模式上进行改变，对房地产产业链中的其他方向进行延伸。

  杠杆与资本的角力是近年来当之无愧的热点，无论是互联网衍生的P2P，还是各大巨头纷纷扎堆的金服行业，能预见金融资本的关注度一段时间内依然高居不下。而作为房地产市场的重要组成部分，房地产的资本介入与去杠杆自然而然也广受重视。去库存绝不会是一蹴而就，这场反复的拉锯战，更多情况下考验的是房地产企业的在分化杠杆下的自我管控能力，这些举措都将影响房企在这场去库存大战中的成败。

  随着中国人口老龄化结构的来临，养老成为了当下社会较为关注的需求方向，而另一方面人们的生活水平日益提高，出游度假也慢慢的变成为了家常便饭，由此可见，在住宅地产与商业地产面临去库存的难题逐渐回天乏术的情况下，政策红利为整个养老产业链带来重大利好，医养结合也为未来的养老产业指明了方向，养老产业的发展前途几乎被各路资本一致看好，文旅与养老地产的未来前景或许迎来一路绿灯。

  轻资产模式可谓是近年来房地产行业的爆点，只要聊到商业模式，很自然会蹦出轻资产这一说法，然而何谓轻资产？怎么样才可以让房地产如此庞然大物转变轻资产模式，这些都有待市场考量。近年“两万”启动商业地产的轻资产模式，引发了行业新一轮的热议，而另一边在彩生活上市之后，陆续已有多家物业公司在新三板及港股上市，现在轻资产路径已成为商业地产与物业发展模式新贵，而这一途径未尝不能成为去库存路上的大胆尝试。

  “地产+公益”是乐家慈善倡导的创新型合作模式，借助基金会的平台，为合作项目房源的购房者享受由基金会提供总房款50%的资助，获得了“半价买房”的实际优惠；在帮助老百姓全民奔小康、安居创业的同时，更是协助开发企业快速去库存，帮助开发商实现“风险最低化、项目最优化、价值最大化、品牌永续化”，将房地产业与公益基金会结合，共赢发展！

  结合部分老旧库存资产，房屋比较分散，房屋面积较大，在去化过程中，周期长，为了节约固定物业费的支出，可将难去化房屋作为长短租公寓推向市场。

  首先，目前中国的房地产行业已确定进入了存量时代，过去的资产开发模式已经不足以维系企业的盈利空间，资产运营成为了很多企业的选择。在这个背景下，长租公寓板块兴起并持续发力，创业者纷纷杀入，租购并举的时代已经来临。

  其次，就是政策的支持。近年来，国家相继出台有关政策，明确说需要加快发展住房租赁市场、鼓励长短租公寓业态成长。一时间，“房子是用来住的，不是用来炒的”被写入多地政府工作报告，租赁市场得到了政府的支持。持续不断的“意见”，被视为给行业从业者的一针“强心剂”。

  最关键的是中国的租赁市场拥有庞大的市场规模。根据《租赁崛起》的预测，未来10年里我国房屋租赁市场规模将接近3万亿元，租房人口近2.3亿人，到2030年规模将达到4.6万亿元，租房人口达到2.7亿人。但目前多个方面数据显示，即便在一线城市，长租公寓为代表的品牌公寓，渗透率也仅有5%左右，这一数字在全国租赁市场甚至只有2%。因此，房屋租赁市场有着极大的发展空间。房企资本抢滩长租公寓面对长租公寓这片万亿“蓝海”，从去年开始，万科、龙湖、阳光城、绿城、保利等一批房企纷纷以不同形式涉足。

  长租公寓探索之“万科泊寓”。泊寓，作为万科定位城市配套服务商青年长租公寓品牌，旨在为有理想有追求的年轻人提供低租金，高品质癿租房生活，改善他们在城市癿居住环境，目前泊寓已进入全国15个省市，已开业项目数量超越超过40个，运营12000间青年长租公寓，预计未来三年（2017-2019）的规模是30000间。

  2015年，万科年报显示，长租公寓领寓已经初步形成以万科驿为主、万科派、被窝公寓为辅的产品体系。

  2016年初，万科旗下部分城市公司的长租公寓相继开始了更名行动，各个公众号的 VI设计趋于一致，口号为「城市青年家」。

  2016年 5月，万科统一之前所有的长租公寓产品系，推出了长租公寓品牌「泊寓」。

  2016年 5月，万科整合旗下公寓品牌，正式推出了长租公寓业务的统一品牌「泊寓」。

  2017年上半年，万科泊寓已完成 21个城市的布局，都是一线及二线核心城市，累计获取房间数超 7万间，规模领先于其他房企长租公寓品牌。

  万科进军长租公寓有其战略考量，除了盘活存量资产，还可以与销售业务进行联动、获取客户大数据等多重积极意义。

  首先是改造自有项目内存量房源，并进行后期运营管理的模式，此外，万科接连拍了多块自持土地，未来也将以长租公寓对外租赁；其次是采用租金与房款可互相抵消的方式与房产销售业务产生联动，共享客户资源，进行联合营销，从而促进销售项目的去化；第三是帮助万科获取大量准确性高的客户信息，有利于打通房地产上下游资源，为其在社区增值服务上赢得赚钱的机会；另外，长租公寓成为布局新业务的重要战场，未来将给万科带来可观收入，同时为万科从开发商到城市配套服务商上起推进作用。

  通过购置或租赁商办等物业，改造成青年公寓，租赁给年轻白领，赚取租金差和品牌溢价，采用轻重并举模式，轻重资产比例 55：45。

  1.重资产模式：通过收购获得物业产权或长期使用权，并负责装潢改造及公寓运营管理。重资产项目甚至需要十几年、二十年实现盈利。泊寓拓展重资产的方式，主要是出于对资产增值的考虑，而且长租公寓的投资回报情况并不比写字楼差。

  2.轻资产模式：即租赁方式，泊寓与项目持有方（或经营方）签订长期房屋租赁合同（一般超过 15年），泊寓公司负责装潢改造及公寓运营。目前整个行业的投资回报周期普遍较长，租赁的轻资产模式在 5-8年左右，而万科则预计 5年可收回成本。

  3.组织架构：万科泊寓为总部直属业务，有独立的且较为完善的组织架构。泊寓设立了产品研制中心，为中高端产品研制提供支持；建立了以门店店长为核心的门店负责制，完善扁平化的管理制度，并将组建专业化的品牌推广团队，将品牌和销售目标挂钩，建立完善的品牌+市场的联动制度和奖惩制度。

  4.泊寓产品定位：泊寓的所有项目均需临近地铁，拥有便利的交通环境，客群定位为青年白领，租金根据地段、房型及面积大小不同。

  房地产去库存也是今年经济政策的一个重点。但这个政策落实的难度可能更大，中国房地产市场已很明显地两极分化。在一些超大型城市，需求比较稳健，没有过多的库存需要化解。而库存问题比较突出的主要是在三四线城市，现在各地采取一定的措施，试图化解这些库存，比如降低首付，或者税收和利率优惠等，但能否有效化解问题尚未可知。原来老百姓有一个普遍的概念，房价一定会上涨，而现在老百姓对很多地区的房价的预期已经远非那么一致了。

  当然也有很多人提出，能否采取一些办法增加财政开支，收购商品房作为保障房，把资源置换出来，具体的方法我觉得都可优先考虑。但刺激房地产市场一定要谨慎，因为现在经济本身就不好，如果在信贷扩张加速的同时，刺激房地产市场，最后导致的情形可能是经济越来越糟糕，房产价格慢慢的升高，这可能会酿成巨大风险。

  今天的房地产市场和1997、1998年商品房市场起步发展的时候已经很不一样。今天的房地产市场已相对来说还是比较饱和，简单地说，有需求的地方没太多库存，不需要刺激。没需求的地方，库存较多，估计刺激也没什么用，故利用互联网多渠道运营管理库存资产，降低成本。

  1.2020年1—11月份全国房地产开发投资和销售情况-国家统计局（2020年12月15日）